ריכזנו עבורכם 5 טיפים סביב אחת השאלות הכי נפוצות שבעלי דירות בפרויקטים המיועדים לתמ"א 38 מתחבטים בה: האם עדיף להם להתקשר בהסכם עם יזם שהוא גם הקבלן שיבצע בפועל את הבנייה, או שעדיף להתקשר עם יזם, שבבוא העת יבחר קבלן מבצע במסגרת מכרז יזמים.
עו"ד דולפין מינצר כרמון אשר מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, מסבירה כי יש שיקולים לכאן ולכאן ולפי דעתה אין העדפה אפריורית ליזם או לקבלן, והבחינה צריכה להתמקד בבחירת היזם הנכון והמתאים לפרויקט. חשוב לזכור, כי לאורך השנים יש שינויים בתחום ואם בעבר הנטייה הרווחת הייתה להעדיף יזם שהוא קבלן כיום יש המעדיפים דווקא יזמים שאינם קבלנים. כעת ל-5 טיפים ושיקולים שיסייעו לכם להכריע בשאלה!
1. קיימת נטייה לחשוב שבחירת יזם שהוא גם קבלן תהיה חסכונית יותר מבחינת הבעלים, כך שיישאר להם נתח נוסף לחלוקה ביניהם. כלומר, אם הרווח היזמי המקובל הוא 20% ויש גם רווח קבלני מקובל, אז יזם שהוא קבלן יוכל להסתפק ברווח כולל נמוך יותר והיתרה תופנה לזכות הבעלים. אך הנחת יסוד זאת שגויה! אנחנו רואים במקרים רבים שה"עודף" הזה לא מתגלגל לכיסם של הבעלים, ובמידה רבה בצדק-יזם שהוא קבלן חייב גם להכניס בתחשיביו רווח על הצד הקבלני של הפעילות.
2. כשאנחנו יודעים מראש מיהו הקבלן אנחנו יכולים לבדוק כבר בעת ההתקשרות את איכות הבניה שלו ואת שביעות הרצון בפרויקטים שסיים. כשהיזם אינו קבלן, קיים חשש שהוא יבחר בקבלן מבצע רק על בסיס הצעת המחיר, ובמקרה כזה קיים חשש לאיכות הבניה.
על הבעיה הזאת ניתן להתגבר באמצעות הוראות מתאימות בהסכם. למשל, כאלה שיתנו לבעלים מעמד בעניין בחירת הקבלן המבצע בבוא העת.
3. אנחנו יודעים היום שיש מחסור בקבלנים. כשהיזם הוא הקבלן המבצע אנחנו נוטים לחשוב שבכך פתרנו את הבעיה הזו, כיוון שהוא עצמו יבצע את הבניה. במקרים רבים זה נכון, אבל בסופו של דבר הקבלן מבצע את העבודה באמצעות צוותים וקבלני משנה. בנוסף, מדובר בהסכם שהביצוע שלו יהיה בעוד כשלש שנים פלוס מינוס ומידת הזמינות של צוותי הקבלן עשויה להשתנות.
4. שיקול נוסף, שבדרך כלל מביאים אותו דווקא לטובת בחירת יזם שאינו קבלן הוא השיקול של התגברות על מהמורות לאורך הדרך, ובמיוחד במקרה של קריסה של החברה הקבלנית. לרוב, ליזם טוב ויציב תהיה יכולת מהירה וטובה יותר להתגבר על הבעיה ולהחליף את הקבלן, מאשר לבעלים אם היזם הוא הקבלן עצמו. היום, הרווח הקבלני המקובל הוא נמוך מאד ולא מעט חברות בניה נכנסות לקשיים-מה שמעורר חשש. בנוסף, ייזום הוא מקצוע הדורש ניסיון ומומחיות, במיוחד בתמ"א 38, תחום שדורש ניסיון לא רק בנדל"ן ובבנייה אלא גם בארגון ובניהול של קבוצות. בשורה התחתונה? יש מקרים שמוצדק להפריד בין הפונקציות ומקרים אחרים שנכון לבחור ביזם שהוא קבלן.
5. בחירה של עו"ד מייצג מטעם הבעלים כשלב ראשון ביציאה לפרויקט מסייעת לבעלי הדירות להחליט בסוגיה זו. עו"ד מנוסה יודע לבחון לעומק את ההצעות של בעלי המקצוע, לבצע את בדיקות הרקע ההכרחיות ולהוסיף לחוזה ההתקשרות סעיפים אשר נועדו לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות-החל מלוח הזמנים של הפרויקט, אופן הביצוע והיקף התמורות ועד פתרון בעיות שעלולות להתעורר בשלב הבנייה וסיום הפרויקט.
לפרטים נוספים ליחצו כאן