אחד הקשיים המרכזיים בביצוע עסקאות תמ"א קשור בעובדה כי מצד אחד, מדובר בתחום דינאמי ומצד שני - בהתקשרות ארוכת טווח שמגיעה ליישום ולביצוע רק חודשים רבים, לעיתים שנים אחרי החתימה. עובדות אלה מציבות אתגר גדול, כיוון שלא אחת קרה ויקרה שלאחר החתימה חלים שינויים משמעותיים במציאות המשפטית, הכלכלית, הפיננסית או המסחרית שבה אנו חיים. במידה והחוזה לא יתייחס לשינויים צפויים כאלה אנחנו עלולים למצוא את עצמנו במצב שבו ההסכם אינו בר-ביצוע, ושיש צורך לגבש הסדרים חוזיים חדשים.
עו"ד דולפין מינצר כרמון אשר מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, מסבירה כי
בעיה זו היא חריפה במיוחד לאור העובדה כי מדובר בהסכם שבו אחד הצדדים הוא צד רב משתתפים וכדי לייצר הסכמה יעילה לשינוי, יש צורך לקבל הסכמה של רוב חוקי למתן תוקף להתקשרות (80% או 2/3 לפי העניין) וכולנו יודעים כי הדבר הזה כרוך בקושי כשלעצמו. לא פעם הדבר הזה יהיה הגורם המעכב העיקרי של ביצוע הפרויקט.
לכן, חוזה טוב יכיל הרבה מאד מנגנונים לפתרון בעיות עתידיות. החוזה חייב להיות מצד אחד גמיש ובר שינוי בצורה יעילה וקלה, ומצד שני לקבוע את הגבולות של השינויים האפשריים, כך שהאינטרסים של הבעלים יובטחו. ההסכם צריך לכלול מנגנונים שיאפשרו גיבוש פתרונות במצב של שינויים ולאו דווקא הסדרים מפורטים המתייחסים לשינויים הצפויים, וזאת מאחר שקשה לצפות את קשת השינויים. עו"ד מנוסה יהיה ער לשינויים שעלולים לחול בתחומים מגוונים כמו למשל: ביחס להיקף זכויות הבניה (בין אם של הרחבתן ובין אם של צמצומן), שינויים פיננסיים מבחינת זמינות האשראי, תנאים מקובלים וברי השגה בערבויות ועוד.
כדי להמחיש, ניתן כמה דוגמאות ספציפיות:
בנושא זכויות הבניה שיאושרו - ניתן להתייחס למצבים הצפויים האפשריים ולקבוע הוראות המאפשרות הפחתה/סטייה משטחי הדירות שהובטחו לבעלים. אך זה קריטי גם לסמן את הקו האדום ולקבוע כללים של פיצוי בגין מקרים שהם מעבר לרף מסוים. בנוסף חייבים לקבוע הוראות שיקנו לבעלים אפשרות לבקר ולוודא שההפחתה נובעת מאילוץ ומדרישות של הרשויות ולא מאינטרסים סותרים של היזם.
בנושא הליווי הפיננסי והערבויות - ניתן לכלול הוראות שיאפשרו התאמת ההסדרים שנקבעו בהסכם לתנאי השוק בעת הסדרת הליווי. גם שוק האשראי הוא דינאמי ומשתנה וסוג בטוחות שניתן להשיג כיום עלול להיות בלתי זמין או בלתי אפשרי בעתיד ולהפך. השוק משתכלל ונוספות אפשרויות. מומלץ שההסכם יכלול הוראות שמחד יגנו על הבעלים ומאידך יאפשרו גמישות.
לפרטים נוספים הקליקו כאן