מאז שתמ"א 38 באה לעולם, הנושא של היטל השבחה היה אחד הנושאים "החמים". הוא עבר שינויים משמעותיים לאורך הדרך, ועומד עד היום במוקד של דיונים ולחצים מכיוונים שונים.
מלכתחילה היה ברור למחוקק, שללא מתן תמריצים כלכליים לביצוע הפרויקט, הרבה מאד מיזמים יפלו "מתחת לקו הכלכליות" ולא יהיו ברי ביצוע.
במילים אחרות, אם מכר הזכויות שהמחוקק העניק במסגרת התמ"א לבניינים הטעונים חיזוק, יהיה כרוך במלוא המיסים הרגילים החלים (מס שבח, היטל השבחה ומע"מ), במקרים רבים, התחשיב הכלכלי של הפרויקט לא יניב שורת רווח במקרה כזה הוא לא יבוצע. לכן מן ההכרח היה ללוות את מתן הזכויות בהטבות מס. יחד עם זאת, ברור שיש מקרים שבהם הפרויקט יכול להיות כלכלי גם בלא מתן הטבות (גם אם במקרה כזה, התמורה לבעלים תהיה יותר קטנה: נניח, במקום תוספת של 25 מ"ר תהיה תוספת של 12 מר" בלבד).
מדוע רשויות מקומיות נפגעו מהסדרי התמ"א בתחום שיפוטן?
מצד שני, הרשויות המקומיות מצאו את עצמן נפגעות מההסדר החוקי, שכן הן נאלצות לאפשר תוספות בניה ומתן היתרים מבלי שהן מקבלות על כך היטל השבחה. זה לא סוד שהעיריות תמיד מעדיפות שקופתן תתמלא במזומנים ולכן הן לא ראו בעין יפה את הפטור מהיטל השבחה, אלא שהלכה למעשה תוספות הבניה המאסיביות אכן כרוכות בהשקעת משאבים מצד הרשות: שיפור התשתיות, הן מבחינת דרכים, תשתיות ביוב וכו' והן מבחינת התאמת המוסדות הציבוריים כגון בתי ספר, גנים ואחרים להרחבת האוכלוסייה כתוצאה מתוספות הבניה בערים. בפועל, הרשויות מצאו עצמן בלא תקציב נוסף למימון הצרכים המתווספים הללו ומכאן שהנושא נמצא בעין הסערה ובלחץ מתמיד מצד הרשויות.
עמדתן של הרשויות המקומיות לנוכח שינוי חקיקה של התקופה האחרונה
לאחרונה תוקן תיקון 3א לתמ"א ובמקביל תיקון מס 115 לחוק התכנון והבניה, שיחדיו הגדירו את סל הזכויות הפטור מהיטל השבחה, ואילו מעבר אליו, יהיה חיוב בשיעור של 25% מההשבחה, שהינו חיוב של מחצית היטל ההשבחה הרגיל. העיריות ובפרט העיריות החזקות, עדיין מרגישות שזו הטבה לא מוצדקת והן מנסות בכל דרך להחיל היטל השבחה על הזכויות מכוח התמ"א ומכל מקום להרחיב את סוג הזכויות שבגינן יוטל היטל השבחה.
מדוע עיריית ת"א הוציאה לפועל את תכנית הרובעים?
בעיריית תל אביב הוכנה תכנית הרובעים- תכנית בניין ערים (תב"ע) מקומית, אשר מגדירה את הזכויות שיינתנו בכל רובע (רובע 3 ורובע 4) והכוונה להמשיך ולהכין תכניות כאלה ביחס לרבעים נוספים בעיר. מרגע שהזכויות הוגדרו במסגרת תכנית הרבעים, הזכויות משנות את אופיין ואינן נתונות לשיקול דעת העיריה אלא הן זכויות מוקנות. טענת העיריה (השנויה במחלוקת) היא ששינוי מעמד או אופי זה, גורר חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות אלה. לעניין זה, יכול שתהיה אבחנה בין חיוב בהיטל השבחה בשל התקשרות בהסכם תמ"א (בעניין זה לא ברורה עדיין עמדת העיריה) לבין חיוב בהיטל השבחה בגין מכר של דירות או בניין. במקרה האחרון, העיריה הבהירה באופן שאינו משתמע לשני פנים כי בכוונתה להטיל חיוב בהיטל השבחה.
האם נראה בקרוב תכניות תב"ע שיגדירו את זכויות התמ"א בערים נוספות?
נראה שהמגמה להתקין תב"עות (תכניות בניין עיר מקומיות) שיטמיעו בתוכן את זכויות התמ"א ויבהירו את מדיניות העיריה ביחס לתחולתן בכל באזור ברחבי העיר היא מגמה שעיריות רבות מאמצות. למען האמת, זו מגמה מבורכת מהרבה בחינות ובעיקר מצד הוודאות התכנונית והבטחת התנהלות תקינה, שקופה ושוויונית של העיריה ורשויות התכנון ועיריות רבות מאמצות את הגישה הנוגעת לחיוב בהיטל השבחה. ע"פ הערכות, נושא זה יהיה נושא להתדיינות משפטית בשנים הקרובות, ולכל הדעות להכרעה בסוגיה זו תהיה השלכה דרמטית על הכלכליות של פרויקטים מכוח תמ"א 38, וכפועל יוצא מכך על היקף הפרויקטים שיהיו כלכליים וברי ביצוע.
מדובר בסוגיה משפטית מורכבת וקשה לצפות את האופן שבו יסתיימו ההליכים המשפטיים.
האם יוחל היטל ההשבחה ומה על בעלי הדירות לעשות?
לדעתי דרישת הרשויות לתשלום היטל השבחה בגין זכויות בניה, בהיקף חופף לזכויות התמ"א (לפי המצב קודם לתיקון 3א), בגין התקשרויות בהסכם תמ"א אינה צודקת - אך מן ההכרח להדגיש ולהבהיר כי קיים סיכון של ממש כי יוחל היטל, בין בדרך של פרשנות משפטית ופסיקה ובין בדרך של תיקוני חקיקה. מטעם זה מומלץ לבעלי הדירות להזדרז ולהשלים את ההתקשרות עם היזם, כי נכון להיום קיימת מגמה לחייב בהיטלי השבחה והדבר יכביד על התקשרויות בעתיד.
כותבת המאמר היא עו"ד דולפין מינצר כרמון אשר מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית בפרט. מרצה בנושא תמ"א 38 בפורומים שונים כגון ארגון הקבלנים, בית הספר לפרקטיקה משפטית, לשכת שמאי המקרקעין, ארגון האדריכלים, האקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין בישראל ועוד. חברה בוועדה להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, וכן חברה בבית הדין המשמעתי במחוז תל-אביב והמרכז של לשכת עורכי הדין.
לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים