עסקאות מסוג תמ"א הן מורכבות וגם כאשר הכול הולך חלק, התהליך עלול לקחת כמה שנים. כדי להתחיל להוציא את הפרויקט לפועל, יש לגבש הסכמה בין בעלי הדירות ולכן אחד החששות העיקריים היא שבשלב כזה או אחר "יצוץ" דייר סרבן. בעוד שבפרויקט תמ"א 38/1-חיזוק ותוספות הרוב הדרוש הוא 66%, בתמ"א 38/2-הריסה ובנייה יש צורך בהסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין וכל קול עלול להכריע את כף המאזניים או כף הבנאים.
חשוב לדעת! רק במקרים מיוחדים התנגדותו של הדייר תמנע את הפרויקט, אך לרוב היא תביא לעיכוב משמעותי בתהליך שהוא גם ככה ארוך. אז כיצד מתמודדים עם דייר סרבן בפרויקטים של תמ"א 38/2? בנקודה זו נדמה כי התפקיד של עוה"ד מטעם בעלי הדירות הוא לא רק משפטי אלא גם גישורי ומטרתו היא למנוע מאותו הדייר להיות דייר סרבן ולשם כך יש צורך להבין את הסיבה לסרבנות: האם מדובר בדייר שחושש מהתהליך או שמא מדובר בדייר סרבן שהתמורה שהוצעה לו אינה מספקת בעיניו?
יש לנסות ולהגיע להסכמה, בין אם על ידי הסבר מעמיק שירגיע את הדייר החששן ובין אם על ידי גיבוש הסדר כזה או אחר (אך מבלי להיכנע לסחטנות), שיניח את דעתו. במידה וטענותיו אינן ענייניות, יש להבהיר לדייר באופן חד משמעי כי טיעוניו לא יחזיקו בבית המשפט - ובמקרה כזה הוא עלול למצוא את עצמו משלם הוצאות משפטיות.
אז מה חשוב לבחון בטיעוניו או בכתב התנגדותו של הדייר הסרבן? ראשית, האם בכלל מדובר בהתנגדות מנומקת ולא בעלת אופי "עקרוני". בנוסף, ראוי לבחון אם תכנית התמ"א מטיבה עם בעלי הדירות באופן אובייקטיבי ואינה פוגעת במיעוט. האם הדייר טוען כי ההחלטה התקבלה בחוסר תום לב? או שאולי ההחלטה על הפרויקט טומנת בחובה ניגוד עניינים? (למשל בעל דירה שמשמש כוועד הבית מקבל תמורות גבוהות שאינן פרופורציונאלית ביחס לשאר הדיירים. בכתבת הווידאו עו"ד ונוטריון עמית נסים אשר מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, מסביר מדוע רק במקרים בודדים ביהמ"ש נענה לטענות הדייר הסרבן וכיצד ניתן להתמודד עם התופעה כבר בשלבים הראשונים כדי שהפרויקט לא יתעכב.
לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים
1