תמ"א 38: כיצד בוחנים האם ליזם יש את האיתנות הפיננסית הדרושה?

אחד המפתחות הכי חשובים לקבלת הדירה החדשה או המחודשת בפרויקט תמ"א הוא האיתנות הפיננסית של היזם. לא פעם אנחנו שומעים על יזמים שנקלעו לקשיים כלכליים שהובילו לכך שהפרויקט הופסק לתקופה ארוכה. כדי להבטיח שהיזם אכן מסוגל לעמוד מאחורי צרור ההבטחות שלו, יש לבצע כמה בדיקות מקדימות לפני החתימה על ההסכם.

נתחיל בבדיקה הפשוטה ביותר - חוות דעת והמלצות. בדקו אם היזם כבר השלים פרויקט במסגרת תמ"א או לפחות פרויקט בסדר גודל זהה, גשו למקום ובדקו את רמת הגימור, נסו לדבר עם בעלי הדירות/הדיירים ולשאול אותם על איכות הבנייה, העמידה בזמנים וההתרשמות הכללית.

לאחר מכן, בדקו את הדוחות הפיננסים של החברה - במידה ומדובר בחברה ציבורית, המידע אודות מצבה הפיננסי מפורסם לציבור. במידה ומדובר בחברה פרטית, ניתן לקבל דוח מחברות המספקות מידע עסקי לניהול סיכוני אשראי (למשל חברות BDI ו D&B). במקביל, יש לבקש מהבנק שמלווה את החברה היזמית מכתב אשר מעיד על ניהול אשראי תקין. במידה והיזם לא מתכוון לקחת ליווי בנקאי לפרויקט , ניתן לדרוש זאת, כיוון שליווי זה מפחית באופן משמעותי את הסיכון הכלכלי בפרוייקט. ראשית, הבנק מוודא כי הפרוייקט הוא כלכלי ומייצר רווח יזמי מקובל. שנית, הבנק מוודא כי היזם הפקיד את ההון העצמי הדרוש לביצוע התמ"א .

הערבויות אותן יש לדרוש מהיזם יכולות להעיד על איתנותו הפיננסית, שכן יזמים בעלי חוסן כלכלי איתן לא יתקשו לספק את דרישות עוה"ד מטעם הבעלים. ערבויות הן לב ליבו של החוזה המשפטי ולמעשה הן אמורות להבטיח כי בסופו של דבר הפרוייקט יושלם מבלי שהבעלים יידרשו להוציא כסף מכיסם. מקובל לדרוש את הערבויות הבאות בפרוייקט של הריסה ובנייה: ערבות על פי חוק מכר בשווי המלא של הדירה החדשה, ערבות שכ"ד לתשלום דמי השכירות למשך מלוא תק' השכירות , ערבות לתשלום מיסים, ערבות להבטחת רישום בית משותף וערבות בדק.

עו"ד ונוטריון עמית נסים אשר מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, מבהיר כי כדאי לדרוש את הערבויות כבר בשלב המכרז שיערוך עוה"ד כתנאי סף ועוד בטרם ייבחר יזם. על ידי כך, הבעלים מבטיחים כי אך ורק יזמים בעלי איתנות פיננסית גבוהה יהיו רלבנטיים לבחירת הבעלים.

לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים