אם התחלתם לחפש יזם, או שיזם מצא אתכם כדי לקדם פרוייקט תמ"א 38, כנראה שגם נתקלתם ביזם שביקש שתחתמו על הסכם מקדים, נון שופ. מטרת הסכם זה היא שהיזם יוכל להשקיע בתכנון ובבדיקות נוספות שכרוכות בעלויות (בדיקת קרקע, מי תהום) בראש שקט וללא חשש כי במקביל תנהלו מו"מ עם יזמים אחרים שבסופו של דבר ייהנו מפרי השקעתו.
כאמור, 'נון שופ' הוא למעשה הסכמה מקדמית במסגרתה בעלי הדירות מתחייבים לא לנהל מו"מ עם יזמים אחרים-עם הגבלת זמן מסוימת. מבחינת היזמים, תקופה זו מיועדת לבדיקות, תכנון, גיבוש הסכם ותכנית עבודה וניתן להבין מדוע הם מעוניינים לחתום עליו. ברור כי הסכם זה, ככלל, מטיב עם היזם ולעיתים רחוקות הוא מועיל גם לדיירים. חשוב לציין כי במידה והצעתו של היזם לא תהיה מקובלת על הדיירים או שמא הוא החליט כי הפרויקט לא כלכלי עבורו, זמן רב מתבזבז בפרויקט שגם ככה עומד להימשך כמה שנים טובות.
באופן עקרוני, במקום בו לא נדרש לייצר תב"ע וזכויות הבנייה ידועות (לדוג' בת"א מכוח תכנית הרובעם או במקומות שבהם יש תוכנית תקפה מכוח סעיף 23 לתמ"א) אין צורך אמיתי בהסכם מקדים, אך אם בכל זאת בעלי הדירות החליטו כי בקשתו של היזם להסכם זה היא לגיטימית, יש לקבוע תוקף להסכם ה'נון שופ'-לרוב, כמה חודשים בודדים. כמו כן יש לבחון מה היזם עושה בפרק הזמן הזה, מציג תוכניות עקרוניות, מבצע בדיקות קרקע, שוכר יועצים נוספים.
כמו כן, חשוב מאוד כי עו"ד מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית יעבור על פרטי ההסכם ויבדוק כי הוא סביר, הוגן וחוקי. לא פעם קרה כי ההסכם המקדים כלל בתוכו הסכמה על תמורות, לרוב נמוכות, מבלי שהדיירים היו מודעים לכך ומבלי שהתבצעה שום בדיקת היתכנות כלכלית, ותכנון ראויה! בקיצור? היזם תמרן את בעלי הדירות שהפכו ללקוחות שבויים. צפו בכתבת הווידאו בה עו"ד ונוטריון עמית נסים,
לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית, מסביר כיצד צריכה להתבצע התנהלות תקינה אל מול היזם.
לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים
תמ"א 38: מדוע כדאי להיזהר מחתימה על הסכמים מקדימים אל מול היזם?
21.11.2017 / 13:47