כבר למעלה מעשור: האם התמ"א היא הצלחה או כישלון?

התמ"א הפכה לשיחת סלון כמעט בכל בית בישראל, אך נדמה כי יעברו שנים רבות, אם בכלל, עד שהיא תהפוך לשיחה במרפסת השמש החדשה שלכם. תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אושרה בשנת 2005 בקול תרועה, אך כיום נשאר לתהות האם מדובר בסיפור הצלחה או בכישלון?

ראשית, רק אחוז אחד מכלל הבניינים זכו לחיזוק. לא בדיוק מספר מרשים. עד לשנת 2016 ,הוגשו רק כ-4,800 בקשות להיתר בניה לפי תמ"א-מתוכן אושרו כ-2,700 בקשות. התחושה היא כי קיים רצון רב בקרב היזמים, הקבלנים ובעלי הדירות, אך עקב סבך בירוקרטי, תכנוני ופיננסי קשה לתרגם את הרצון לבקשה. שטח הקרקעות במדינתנו הקטנה מוגבל ולכן התחדשות עירונית הכוללת בתוכה הסדרים של תמ"א 38 היא העתיד.

אז כיצד ניתן לפתור את הסבך הבירוקרטי, התכנוני והפיננסי ולהתחיל להוציא לפועל עוד פרויקטים של תמ"א? עו"ד ונוטריון עמית נסים, מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, מסביר כי 100 אלף בניינים נמצאים כיום בסיכון ועל המחוקק למצוא פתרונות ומהר. כמו כן, התמ"א אינה מתייחסת למבני ציבור ומשרדים כאילו שרעידת האדמה אינה יכולה להתרחש בין 9:00-18:00. לכן, מטרת העל היא קיצור הליכי בירוקרטיה.

יש להקים 'מסלול תכנון ירוק' שיטפל בבקשות באופן מהיר ומיידי-אישור תכניות בפרק זמן של 8-12 חודשים (במקרה הטוב) הוא ארוך מדי. יש גם לסיים את אי הוודאות השוררת בתחום התכנוני וליצור אינטגרציה בין תכניות בינוי עירוניות (רכבת קלה, כבישים, ביוב, חשמל וכו') לבין בינוי וחיזוק בנייני מגורים בבעלות פרטית. כאמור, מטרת התמ"א היא לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה אך היא לא מצליחה לעמוד בפני 'רעידות האדמה' של בעלי הדירות - יש צורך מידי להפחית את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט (66% בתמא 38/1 ו 80% בתמ"א 38/2). חשוב לזכור, בשלב כזה או אחר, בנייני מגורים שנבנו כבר למעלה מ-20 שנה יצטרכו לעבור חיזוק ושיפוץ ולכן יפה שעה אחת קודם. מבחינה פיננסית, על המדינה למתן את היטל ההשבחה שפוגע בכדאיות הפרויקט-הן עבור בעלי הדירות וכפועל יוצא מכך עבור היזמים.

לעתים קרובות מדי אנו שומעים על קריסה פיננסית של יזמים וחברות קבלניות (גם כך יש חוסר בחברות קבלניות) ולכן יש להקל את המיסוי על חברות אלה ולתת להן תמריצים כלכליים. עניין התמריצים מוביל אותנו לנקודה האחרונה, ברור כי הכדאיות של פרויקטים מסוג תמ"א היא בד"כ באזורי הביקוש (ת"א אם להיות ספציפיים) ולכן יש להקים קרן לחיזוק בניינים בפריפריה ומחוץ לאזורי הביקוש. גם כדי להעלות את שווי הנכסים וגם כי רעידות האדמה לא יתרחשו רק בין הצפון הישן בת"א לגבול אלנבי.

לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים