אילו יועצים צריכים ללוות את בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38?

עוד לפני שתתחילו לחזק את יסודות הבניין במסגרת פרויקט של תמ"א 38, חשוב לחזק את יסודות ההסכם בין בעלי הדירות ליזם. תמ"א היא תחום מורכב שדורש אינטגרציה בין תחומים רבים ובאופן טבעי הידע של בעלי הדירות בתחום מוגבל. מצד שני, ליזם יש ידע רב (לפחות אמור להיות לו) בתחום הנדל"ן והוא מצויד בסוללה של יועצים מתחומים שונים.

חשוב להבין - אנשי מקצוע אלה מייצגים את היזם ולא את בעלי הדירות ולכן חשוב למנות יועצים נוספים לפרויקט מטעם בעלי הדירות. תפקידם הוא לאזן את הידע, לנהל ולפקח על הפרויקט-החל משלב התכנון ועד סוף תקופת האחריות של הקבלן על הבנייה. כלומר-תפקידו של היזם אינו מסתיים עם הגשת המפתחות לדיירים ויש לחייב אותו בהסכם על תקופת אחריות. כיוון שההסכם ותכנון הבנייה נמצא רק על הדף, מומלץ להתחיל בבחירה של עו"ד מייצג מטעם הבעלים.

תפקידו של עוה"ד הוא לסייע באיתור היזם המתאים, לבחון את ההצעה שלו, לבדוק האם הוגשו כנגדו תביעות משפטיות משמעותיות, האם נמצא בעברו תביעות לליקויי בנייה וכמובן לבחון גם את מצבו הפיננסי ואת הבטוחות שהוא מציע. יועץ נוסף הנדרש בפרויקט הוא מפקח מטעם בעלי הדירות. בשלב הטרום ביצועי, הוא יגבש מפרט טכני מקובל ומוסכם עם היזם, יפקח ויבקר כי התוכניות המוגשות לאישור הרשות המקומית תואמות להוראות ההסכם ולאחר מכן הוא אמור לפקח על ביצוע הפרויקט. כבר בשלב הטרום חוזי עולה שאלת היקף התמורות אותן היזם יציע ולעתים עולה גם הצורך באיזון התמורות בין הבעלים (לדוג' במקרה של שוני גדול בין סוגי הדירות) - לכן חשוב למנות שמאי מטעם הבעלים שיקבע האם העסקה המוצעת על ידי היזם היא עסקה הוגנת לבעלים, כלומר, האם הרווח היזמי בסופו של דבר לא יהיה "רזה" מידי מחד ולא יהיה "חזירי" מידי מאידך. שנית ועל פי הצורך , יקבע השמאי כאשר מוצע לכלל בעלי הדירות פיצויי כספי, באיזה אופן יחולק הפיצוי.

זכרו - פרויקט מורכב שאינו כלכלי עבור היזם עלול להסתיים בכך שהוא יחפש כל דרך לצאת מההסכם או לחילופין לשנות אותו באופן שהוא יהיה כלכלי עבורו. ייעוץ רלוונטי נוסף הוא יעוץ ביטוחי שתפקידו הוא לנסח ולוודא את תנאי הפוליסה במקרים של סיכון. סעיפי הפוליסה יכולים לכלול הרחבה לצד ג', השבה אוטומטית של סכומי הביטוח לאחר מימוש הפוליסה עקב נזק, ביטוח אחריות מקצועית ועוד. ניתן למנות גם יועץ אדריכלי, יועץ תנועה ומפקח בנייה והיקף הליווי נקבע בד"כ לפי סוג הפרויקט-כאשר תמ"א 38/2-הריסה ובנייה דורש ליווי נרחב יותר מתמ"א 38/1-חיזוק מבנה.

בכתבת הווידאו עו"ד ונוטריון עמית נסים, מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית, מסביר כיצד ליווי מקצועי מטעם בעלי הדירות הוא קריטי להצלחת הפרויקט ומאיזה הבטחות של היזם מומלץ להיזהר.

לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים