הנכס היקר והחשוב ביותר שיש למרבית האנשים הוא דירת המגורים שלהם ולכן פרויקט תמ"א 38 מעורר בקרב בעלי הנכסים לא מעט חששות. ראשית, מדובר בעסקה מורכבת הצופנת בחובה סיכונים שונים, הן בהיבטי הביצוע והן בהיבטים פיננסיים ואחרים ולכן חשובה התמודדות שקולה ורצינית עם הסיכונים. כיצד עושים זאת?
בכל עסקת תמ"א 38 יש לצמצם את הסיכונים הרובצים לפתחם של בעלי הדירות, בשני מובנים:
האחד להביא לכך שההסתברות להתרחשות הסיכון תהיה מינימאלית עד אפסית.
השני להביא לכך, שאם חלילה יתממש הסיכון תוצאתו תהיה שולית ולא חמורה.
עו"ד דולפין מינצר כרמון אשר מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית, מסבירה כי הדבר דומה לאדם שטרם כניסתו לניתוח מבקש לדעת מה סיכויי ההצלחה של הניתוח ומה הסיכונים. השאיפה היא תמיד לסיכויי הצלחה גבוהים מאד וקרובים ככל הניתן ל- 100% ושאם חלילה הניתוח לא יצליח, אז החולה לא ימות ולא ייגרם לו נזק מהותי, אלא לכל היותר הוא ייצא עם "צלקת" קטנה באצבע הקטנה...במקרה של תמ"א, מרפסת שמש מעט יותר קטנה מכפי שתוכנן או הארכת זמן "ההחלמה" של הבניין בכמה חודשים. בחזרה להתמודדות עם הסיכונים בנושא התמ"א.
התמודדות עם סיכונים בביצוע הפרויקט
מבחינת הסיכונים שקשורים בביצוע, יש לבחון היטב את היזם עמו מתקשרים, לבדוק את הניסיון שלו בביצוע פרויקטים דומים, לבדוק את מידת שביעות הרצון של בעלי הדירות בפרויקטים שהושלמו-האם יש הרבה טענות על ליקויי ביצוע וכיו"ב.
כאשר מדובר ביזם שאינו קבלן, יש לדאוג למעורבות מצד הבעלים בנושא בחירת הקבלן המבצע, על מנת להבטיח שייבחר קבלן בעל ניסיון מוכח וטוב בביצוע פרויקטים דומים, ולהבטיח שהיזם לא יבחר את הקבלן אך ורק על פי שיקולי מחיר. צריך לזכור שגם היזם ירצה לבחור קבלן אמין, כך שהוא יוכל "לישון בשקט" בגמר הפרויקט, ובסופו של יום זהו גם המוניטין של היזם. אבל אין ספק שהיזם מונע ומושפע משיקולי התקציב והרווח ויש להבטיח ששיקולים אלה לא יפגעו באינטרס המרכזי של ביצוע הפרויקט בצורה איכותית. בנוסף, בעלי הדירות צריכים לגייס לעזרתם מפקח על הבניה שיבקר באתר לאורך תקופת הביצוע ויתריע בפניהם על כל תקלה או ליקוי בביצוע.
התמודדות מול הסיכונים הפיננסיים
קיימים בשוק מגוון של ערבויות ובטוחות להבטחת התחייבויות היזם. כאן, תפקידו החשוב והמהותי של עורך הדין של הבעלים הוא לייצר עבור בעלי הדירות את סדרת הערבויות הנכונה, שהשילוב ביניהן ייתן הגנה מרבית על הבעלים. יש קשרי גומלין בין הערבויות השונות, ובעיקר בין ערבות חוק המכר וערבות דמי השכירות, וההסדרים הספציפיים של הערבויות הם שיקבעו האם ניתנה לבעלים ההגנה המלאה והראויה, או שההגנה היא חלקית ומחוררת. במילים אחרות, לא די בכך שהיזם מבטיח או נותן "ערבות חוק מכר" או "ערבות שכירות". על הבעלים, באמצעות עורכי דינם, לדאוג שתוכן הערבויות וההסדרים הנוהגים לגביהם יהיו כאלה שיבטיחו אותם בצורה טובה.
צפו בכתבת הווידאו בה עו"ד דולפין מינצר כרמון, מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ותחום ההתחדשות העירונית, מסבירה כיצד טיפול בעסקת התמ"א על כל היבטיה ומרכיביה בצורה טובה ונכונה מייצרת הסכם טוב וחזק, שבמסגרתו ניתנות לבעלים הגנות מצוינות, כך שניתן לצאת לדרך בראש שקט כיוון שהסיכון היחידי הוא למקסימום "צלקת" קטנה באצבע הקטנה.
לפרטים נוספים היכנסו לאתר של משרד עו"ד מינצר-כרמון, ניסים